Статьи
Определение порядка пользования помещением
В результате различных жизненных ситуаций нередки случаи, когда один дом или квартира достаются нескольким собственникам, то есть у каждого из них возникает долевая собственность. Как же им разделить помещение? В связи с наработанной юридической практикой возникает несколько вариантов: продажа недвижимости и пропорциональное разделение материальных средств между владельцами, разделение помещения в натуре (это возможно только с отдельно стоящими домами) и определение порядка пользования общими и отдельными помещениями. Последний случай как раз и рассмотрен ниже.
Владение и использование имущества собственниками
Порядок владения и использования определен в статье 247 ГК РФ, где говорится о том, что права реализуются на основе договоренности, где каждый из владельцев имеет право на свободное пользование и распоряжение принадлежащей ему долей. Особые проблемы возникают в городских квартирах, где часть общей собственности технически невозможно выделить как долю какого-то конкретного владельца. И в подобных ситуациях особенно важны личные договоренности. В случае невозможности реализации прав собственник вправе требовать от другой стороны материальной компенсации. Если же согласие не достигается, то они обращаются в суд, который принимает за них справедливое решение, подлежащее обязательному исполнению.
При рассмотрении частных ситуаций, суд может определить для собственников такое пользование помещениями, при котором не обязательно владелец меньшей доли будет занимать территорию, равную его доле. Площадь комнаты может быть и больше принадлежащей ему в рамках доли, тогда этот владелец компенсирует часть расходов на содержание и обслуживание жилой и общей площади. Такое положение дел не противоречит закону, поскольку из этого не проистекает прекращение права долевой собственности. Вместе с тем собственник большей доли не вправе требовать от другого материальной компенсации за саму площадь в силу того, что доля собственности и права на неё не отчуждались и не изменялись.
В части пользования общей собственностью каждый из владельцев вправе просить выделить ему площадь пропорционально его доле, а при невозможности сделать это, он вправе рассчитывать на компенсацию как это проистекает из п. 2 статьи 247 ГК РФ.
Использование имущества нанимателем
Несколько иначе суды выносят свое решение в том случае, когда идет речь о гражданах, которые пользуются имуществом по договору социального найма. Ситуации очень похожи, но все-таки существуют различия. Так, например, в прежней редакции Жилищного кодекса можно было говорить о разделении лицевых счетов, в современной редакции таковая возможность не предусмотрена, а потому все споры решаются только через суд.
В ходе судебного заседания не рассматриваются вопросы по лишению нанимателя каких-либо прав или внесению изменений в договор социального найма. Однако могут быть рассмотрены вопросы можно сказать бытового порядка, сводящиеся до моментов расположения мебели, требований к определению места для сна, работы и даже к установке второго холодильника. Такие ситуации характерны для нанимателей, ведущих судебные разбирательства, поскольку никто из них не вправе требовать выделения в единоличное пользование отдельных помещений. Как правило, судебное решение выносится в соответствии со сложившимся порядком и имеющимися обстоятельствами.
Как надо действовать
Какой бы ни была ситуация в каждой отдельно взятой квартире по поводу пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, или принадлежащим нанимателям в рамках договора социального найма, ее лучше закрепить нотариально заверенным договором в случае достижения договоренностей, либо придерживаться решения суда. Важно, что при смене собственника или нанимателя прежние договоренности считаются ничтожными, и процедуру придется пройти снова.
Для определения порядка, установленных самими владельцами/нанимателями или определенных как результат судебного решения, следует воспользоваться следующей программой действий:
- Выработать и заключить соглашения между всеми собственниками или нанимателями в ходе переговоров.
- В случае невозможности получить согласие составить исковое заявление. В ходе судебных заседаний истцами и ответчиками являются только сособственники, наниматели не могут выступать в этих ролях. В случае составления иска, в котором предъявляются требования не только в определении порядка пользования, но и в части требований имущественного характера, стоимость иска будет равна стоимости доли.
- Иск подается в суд мировому судье для определения порядка пользования, в районный суд – в случае наличия требований имущественного и неимущественного характера (вселение, пропорциональная оплата, отсутствие препятствий и т. п.).
Решение суда вступает в силу через 1 месяц (этот срок отведен для подачи апелляции), а по рассмотрению апелляции решение суда вступает в силу немедленно.